Asielopvang als verdienmodel

Kosten asielketen in kaart

Asielopvang als verdienmodel

Door de woningnood en een tekort aan bedden in azc's verblijven veel asielzoekers en vluchtelingen in hotels en vakantieparken. En daar wordt ook aan verdiend. 'Wij zijn beleggers. Dit is geen vrijwilligerswerk.'

Gaby de GrootSonny Motké
Gaby de Groot, Sonny Motké

In het kort

  • De opvang en huisvesting van asielzoekers is van commercieel belang voor hotels en projectontwikkelaars.
  • Verschillen in opvangvergoedingen tussen asielzoekers en Oekraïners veroorzaken een 'onbedoeld verdienmodel'.
  • Vastgoedeigenaren benutten die onderhandelingsruimte, nu de druk op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers hoog is.

Sinds de uitbraak van de oorlog in Oekraïne is het werk van het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) zwaarder dan ooit. Door de grote toestroom van vluchtelingen en de geringe doorstroom van asielzoekers naar woningen zijn asielzoekerscentra (azc's) vol en moet het op zoek naar andere verblijfslocaties. En daarbij heeft het te maken met concurrentie van gemeenten die opvang zoeken voor Oekraïense vluchtelingen.

'We zijn natuurlijk een maatschappelijke organisatie die geen marktprijs, of commerciële prijs, gaat betalen, omdat wij daar een azc neerzetten', legt een bestuurlijk vastgoedregisseur van het COA uit in een een wervingsfilmpje voor mogelijk nieuwe collega's. 'Dat is onderhandelen, en best wel een lang traject.'

Toch wordt het uitgangspunt om onder de 'commerciële prijs' te blijven steeds vaker losgelaten, zo blijkt uit onderzoek van het FD, mede door de druk van de nieuwe vluchtelingencrisis. Deze krant heeft geïnventariseerd welke partijen locaties beschikbaar stellen, en ontdekte dat in de opvangmarkt, mede door prijsverschillen in opvang van Oekraïners en asielzoekers, ruimte is ontstaan voor commerciële partijen die extra inkomsten zoeken.

De markt voor noodopvang wordt gedomineerd door marktpartijen, zoals hotelexploitanten en projectontwikkelaars, waarvan het merendeel bevestigt dat een samenwerking met het COA van 'commercieel belang' is.

Zo stelt het in de Amsterdamse Bijlmer gelegen hostel A&O in zijn jaarverslag zelfs dat 'een bezetting van overheidswege aangeleverd van daklozen en asielzoekers' er mede voor zorgt dat het bedrijf blijft bestaan. Het hostel kampte vanwege de pandemie met een forse omzetdaling en stijgende kosten.

'Onze inkomsten liepen met 90% terug, dus dit was absoluut nodig', vertelt een woordvoerder van het A&O-hostel telefonisch. Tot minimaal maart volgend jaar wordt het hele hostel gebruikt voor de opvang van 850 asielzoekers. In het geval van A&O is eind vorig jaar al een deal gemaakt 'ver onder de commerciële prijs', waar geen van de partijen op van kan terugkomen, aldus de zegspersoon.

De casus van A&O is een uitzondering. Andere partijen, zoals vastgoedontwikkelaars en ook privépersonen, vertellen dat het COA hun een kans bood om bijvoorbeeld een probleemproject te financieren. Uit de verhalen volgt dat, naarmate de druk hoger is, de onderhandelingsruimte voor de vergoedingen ruimer is, en de marktprijs kan worden gevraagd. Uit het onderzoek van het FD blijkt dat 60% van alle noodopvangplekken wordt ingevuld door commerciële partijen, zoals ook evenementenhallen en vakantieparken.

Foto: Joris van Gennip/ANP/Getty

Van der Valk uitschieter

De hotelsector is een dominante factor in de noodopvang. In 2022 hebben minstens zeventien verschillende hotelbedrijven ruimte beschikbaar gesteld aan het COA. Het aanbod varieert van een 'eco designhotel' in Utrecht, tot meerdere vestigingen van ketens zoals Postillion en Fletcher.

Uitschieter is het Van der Valk-concern, dat nu nog in vijftien hotels kamers of zelfs hele vleugels verhuurt. Van der Valk gaat niet in op klantcontracten. Een woordvoerder wil alleen kwijt dat 'diverse vestigingen op verschillende manieren benaderd zijn, en ook verschillende afspraken zijn gemaakt'.

Verder kan het COA beschikken over achttien hotelboten, die gezamenlijk bijna 4500 opvangplekken hebben. Het merendeel van de vaartuigen is in buitenlandse handen, waaronder cruisemaatschappijen uit Zwitserland, Malta en Estland.

Hoewel de branche herstelt van de pandemie en kamerbezettingen terug op niveau komen, neemt het aantal opvanglocaties toe. Dat is opmerkelijk, zegt Ewout Hoogendoorn van hoteladviesbureau Horwath HTL. 'Hotels willen hier niet per se aan verdienen, maar de commerciële afweging wordt spannender naarmate het aantal reguliere gasten stijgt. Dan kan ik alleen maar bedenken dat het COA meer is gaan bieden.'

'Bij ons is sprake van een normale commerciële verhuurprijs, niet te weinig en niet te veel', zegt Tom Genee. De Friese projectontwikkelaar is, samen met vier compagnons, eigenaar van een azc-gebouw in Assen, dat duizend opvangplaatsen telt. Genee nam omstreeks 2015, op het hoogtepunt van de Europese vluchtelingencrisis zelf contact op met het COA om een invulling te vinden voor het pand, waar vroeger de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) in zat. 'De kantorenmarkt was heel slecht, waardoor de pandaankoop zich pas op de lange termijn kan terugbetalen.'

Uiteindelijk werd een deal gesloten, die tot zeker 2026 loopt. De afgesproken prijzen worden jaarlijks geïndexeerd aan de hand van vier maatstaven, voor personeel, materiaal, huisvesting en ziektekosten. Ook kan een 'nacalculatie' plaatsvinden, meldt het ministerie van Justitie en Veiligheid. Volgens Genee zijn de partijen tevreden over hun overeenkomst, waarbij ook een koopoptie is bedongen door het COA. 'Daar moeten we aan verdienen, áls we willen verkopen. We zijn beleggers, en willen een normaal rendement, tussen de 5% en 10%. Dit is geen vrijwilligerswerk.'

Tijdens de Europese vluchtelingencrisis van 2015 ten tijde van de burgeroorlog in Syrië, waarin op het hoogtepunt bijna 100.000 mensen per dag Europa proberen te bereiken, neemt de druk op het COA toe. Het orgaan spreekt zelf van 'het meest hectische jaar in de geschiedenis' door de 'ongekende en vooral snelle groei'. Er zijn weken waarin het aantal asielzoekers vier keer hoger ligt dan normaal.

Met de Turkijedeal van 2016 komt een einde aan de grote hoeveelheid vluchtelingen. In ruil voor miljarden euro's houdt Turkije de asielzoekers tegen aan zijn grenzen. Het aantal vluchtelingen neemt inderdaad af en de laatste noodopvanglocatie wordt in april van dat jaar gesloten. Met de instroom daalt ook het budget voor het COA gestaag.

Op Prinsjesdag in 2021 krijgt het COA voor 2022 de laagste begroting in jaren: €538 mln. Door de snel toenemende aantallen asielzoekers en Oekraïense vluchtelingen die daarna ineens naar Nederland komen, moet het budget flink omhoog. Tijdens het voorjaarsoverleg van 2022 wordt de begroting dan ook ruim verdubbeld, naar €1,2 mrd.

Daar blijft het niet bij. Ook het aangepaste budget voor het COA blijkt niet afdoende. In de najaarsnota wordt de begroting voor 2022 verder opgehoogd naar bijna €1,6 mrd. Dat is veel hoger dan tijdens de vluchtelingencrisis van 2015.

Voor 2023 heeft de regering €4,2 mrd vrijgemaakt voor de opvang van vreemdelingen. Ruim €1,1 mrd is bestemd voor het COA. Bijna het dubbele, €2,1 mrd, gaat naar het Nationaal Programma Oekraïense Vluchtelingen. Met dit geld kunnen Veiligheidsregio's en gemeenten de opvang van Oekraïners bekostigen. Die opvang valt niet onder het COA.

Voor ontwikkelaar TopVen is de invulling van het Moviera-complex in het Gelderse Oosterbeek met honderd asielzoekers een verantwoorde deal. 'Ook in commercieel opzicht', vertelt directeur Peter Noordanus, die bekendheid geniet als oud-burgemeester van Tilburg. TopVen is eigenaar van een voormalig blijf-van-mijn-lijfhuis, waar in de toekomst woningbouw moet komen. Het project loopt grote vertraging op, onder meer door bezwaren van buurtbewoners.

In afwachting van een oordeel van de Raad van State over het bestemmingsplan heeft TopVen tot volgend jaar zomer een alternatieve inkomstenstroom aan asielopvang. 'Het COA geeft een bepaald kader af, maar het sommetje moet wel kloppen. Wat betekent dat je beperkte winst overhoudt', vertelt Noordanus, die spreekt van een win-winsituatie. 'De gemeente wilde een gemaximeerd aantal bewoners, en wij een tijdelijke huurder.'

Voor de reguliere en noodopvang moeten vastgoedbazen met het COA om de tafel. Dat is anders bij zogenoemde crisisnoodopvang. Voor het vinden van deze tijdelijke huisvesting, vaak gefaciliteerd in sporthallen en lege kantoren met lagere vereiste voorzieningsniveaus, worden veiligheidsregio's en gemeenten ingeschakeld. De gemeenten beschikken hiervoor over een ruimer onderhandelingsbudget dan het COA.

Foto: Joris van Gennip/ANP/Getty

Tussenpersonen voor hotels en boten

Er zijn meerdere manieren waarop het COA locaties 'vindt'. Vastgoedregisseurs struinen zelf de markt af op zoek naar bijvoorbeeld te koop of leegstaande gebouwen. Ook kunnen partijen zich zelf melden via de COA-website. Dat levert op maandbasis tientallen aanbiedingen op, met uitschieters tot 'zeventig per week'.

Hoewel het COA stelt 'in principe niet' met tussenpersonen te werken, is dit wel het geval bij cruiseschepen en hotels. Hotelboten worden onder meer gevonden via Slaapschepen. Dit Friese bedrijf werkt op projectbasis, ook voor bijvoorbeeld Defensie en windmolenparken.

Hotels worden ook gevonden via het Gelderse bedrijf International Domestic & Housing Solutions (IDHS), dat onder meer vestigingen boekt bij de Van der Valk-keten. 'Is er geen plek, dan zoekt het boekingskantoor verder bij andere hotels', mailt het COA.

IDHS verzorgt voornamelijk huisvesting voor arbeidsmigranten. In eerste instantie meldt een IDHS-directeur per mail enkel 'wel eens' locaties aan het COA te verhuren. Na wat aandringen wordt later eraan toegevoegd dat het bedrijf als 'bemiddelaar' moet worden beschouwd, die huurprijzen in rekening brengt. Dit betreft afspraken op 'commerciële basis', waar IDHS 'uiteraard marge' op draait.

Vastgoedeigenaren ervaren die onderhandelingen vaker als soepel, zo blijkt ook uit het voorbeeld van het oud-hoofdkantoor van telecomketen BelCompany in Veenendaal. Dit pand is in bezit van drie privépersonen, onder wie makelaar Oswold Tiemessen. De eigenaren vonden een eerste bod van de gemeente, die in eerste instantie snel onderdak zocht voor zeventig asielzoekers, te laag.

'Er is een bepaalde ondergrens, waarbij het niet meer uit kan', verklaart Tiemessen. 'En voor een woonbestemming kun je commercieel gezien meer vragen. Dat is verdedigbaar, zo wordt er ook over gedacht in de sector.' Het BelCompany-gebouw dient tot zeker april als crisisnoodopvanglocatie. Wil de gemeente het contract verlengen of opschalen, dan gaat mogelijk de vraagprijs omhoog. Tiemessen zegt bekend te zijn met continu veranderende overheidsvergoedingen. 'Natuurlijk zoek je naar redelijkheid en billijkheid, maar uiteindelijk ga je ook rekenen.'

Met de instroom van Oekraïense vluchtelingen is de situatie aan de onderhandelingstafel nog ingewikkelder geworden. Er is sprake van een significant prijsverschil in de vergoeding vanuit de Rijksoverheid. Terwijl de wettelijke vergoeding voor een Oekraïner is vastgelegd op €83 per dag, ontvangt het COA voor een asielzoeker €63. Een verschil van €20 per persoon per dag.

Volgens Kees Boersma, hoogleraar crisismanagement aan de Vrije Universiteit in Amsterdam, was het extra Oekraïnebudget juist bedoeld als prikkel om te voorkomen dat de al dichtgeslibde asielketen onder grotere druk kwam te staan. 'Een onbedoeld neveneffect is dat een verdienmodel ontstaat, waardoor juist mínder locaties beschikbaar zijn.' Boersma noemt het 'banaal' dat op deze manier geld wordt verdiend. 'Je ziet dat partijen lijken te anticiperen op door de overheid vrij te maken vergoedingen. Het geld speelt mede een rol in de overweging 'wie' je huisvest.'

Het COA kan de toegenomen aantallen asielzoekers niet kwijt in de reguliere azc's. Daarom is het COA al ruim anderhalf jaar bezig met het zoeken naar nieuwe locaties. Bij voorkeur voor langere tijd, en anders in tijdelijke noodopvang. Zo opent het COA nieuwe reguliere azc's, zoals in Apeldoorn en 's-Gravendeel.

Die laatste locatie is eigendom van het COA en deed tot 2018 eerder dienst als azc. Daarnaast creëert het COA extra opvangplekken door de capaciteit van huidige azc's te gebruiken. Zo is bij het azc in Almere, waar normaal al plek is voor 800 asielzoekers, extra opvangruimte gecreëerd voor nog eens 400 plekken.

Naast reguliere azc's heeft het COA het afgelopen jaar vooral tijdelijke locaties geopend. Bijvoorbeeld in leegstaande panden van gemeenten of andere overheidsinstanties. Dat kunnen zijn oude kantoren van de Belastingdienst, kazernes en voormalige gevangenissen.

Zo zijn tijdelijk 400 opvangplaatsen ingericht in een kantoorpand van het Rijksvastgoedbedrijf in Den Haag. Op dit moment is 40% van de extra gecreëerde opvangplaatsen door het COA gevonden in eigen locaties of overheidsgebouwen.

Omdat het COA veel meer opvangplaatsen nodig heeft, worden ook locaties van commerciële partijen ingeschakeld. Hotels zijn op dit moment goed voor 20% van de tijdelijke voorzieningen van het COA.

Om relatief snel veel asielzoekers op te kunnen vangen, chartert het COA ook verschillende cruiseschepen. Het meest in het oog springen twee reusachtige oceaancruisers in Amsterdam en Velsen, afkomstig uit Estland, waar in totaal 2000 asielzoekers op verblijven.

Maar ook elders in het land worden schepen gebruikt. Zo liggen verschillende Rijnpassagiersschepen afgemeerd langs de kades van Rotterdam, Arnhem en Haarlem. Totaal zijn de cruiseschepen goed voor 21% van de COA-noodopvang.

De overige 30% van de tijdelijke opvangplaatsen komt van andere commerciële aanbieders, zoals evenementenhallen en vakantieparken. Ook projectontwikkelaars met leegstaande panden hebben zich bij het COA gemeld.

Op het terrein van attractiepark Walibi Holland in Biddinghuizen zijn tot april volgend jaar tijdelijke woonvoorzieningen geplaatst voor in totaal 1500 asielzoekers. Op pretpark Duinrell in Wassenaar is plaats voor bijna duizend asielzoekers. Deze locatie heeft het COA al vaker gebruikt in de wintermaanden voor de tijdelijke noodopvang.

De verschillen tussen 'doelgroepen' zijn bij meerdere door het FD bevraagde locatie-eigenaren bekend. Niemand zegt dat dit voor henzelf een rol speelt in de keuze aan wie ze verhuren; wel herkennen sommigen dat in de branche op nieuwe kansen wordt voorgesorteerd.

'Je ziet een hoop partijen nu opvang proberen te regelen om hun exploitatiemodel draaiende te houden, en ontwikkelingen te financieren', zegt Bas Gregoor, van Grehamer & Company, eigenaar van een oud-UWV-kantoor in Apeldoorn waar tot voor kort 400 asielzoekers in konden. Volgens Gregoor staat het COA te boek als een solvabele partij. 'Dat is wel altijd lekker.'

Iemand die bekend is met de opvang van asielzoekers én Oekraïners is Marius Touwen, die miljonair werd met het door hem opgerichte Zorg van de Zaak, de grootste arbodienstverlener van het land. Touwen vangt tientallen Oekraïners op in een boerderijhotel in het Friese Hindeloopen, en 150 asielzoekers in een voormalige verslavingskliniek in het Brabantse Oirschot.

Touwen uit kritiek op het investeringsbeleid van het COA, en noemt het 'schokkend' dat geld wordt uitgegeven aan, in zijn ogen, onnodige zaken. 'De kliniek werd gestript van tapijten en lampen, waarschijnlijk uit vrees dat de asielzoekers die luxe niet aankunnen. Dat soort protocollen zorgt ervoor dat opvang meer kost dan nodig.'

Tegelijkertijd zou het COA volgens Touwen er goed aan doen om, in de harde strijd om opvanglocaties, de vergoeding voor verhuurders te verhogen. 'Ik zou dit zeker niet gratis doen. Organisaties moeten respect tonen voor hetgeen ze huren. En je hoeft als ondernemer de regering toch niet te subsidiëren?'

Foto: Joris van Gennip/ANP/Getty

Bekende namen in de opvang

Naast Marius Touwen duiken nog meer bekende en vermogende ondernemers op in de opvangmarkt voor asielzoekers. De meeste opvangplaatsen worden verzorgd door Dirk Lips, directeur van recreatie-imperium Libéma, dat eigenaar is van onder meer de Zeelandhallen in Goes en een bedrijventerrein bij Autotron in Rosmalen.

Grond- en vastgoedontwikkelaar Harry Maessen, die volgens zakenblad Quote €140 mln bezit, kan 350 asielzoekers huisvesten in een evenementenhal in Venray. Bestuursvoorzitter bij Airport Weeze Herman Buurman is eigenaar van de voormalige Navo-basis in Schinnen, waar tot november 450 asielzoekers zijn opgevangen.

Scheepswerf Veka, eigendom van Peter Versluis, stelde meerdere hotelboten beschikbaar aan asielzoekers én Oekraïners. Projectontwikkelaars Ton en Maya Meijer huisvesten in de voormalige marechausseekazerne bij Paleis Soestdijk alleenstaande minderjarige vluchtelingen. In afwachting van de start van een veelbesproken herontwikkeling van het Paleis zegt Maya Meijer dat hiermee 'een beetje quitte' wordt gespeeld.

Jan Anker, topman van zuivelconcern Royal A-ware, is privé-investeerder in de WTC Expohal in Leeuwarden, waar tot oktober 600 asielzoekers werden opgevangen. Vanwege onrust wil de gemeente dat niet meer, tot onbegrip van de WTC-organisatie. Een directeur zegt dat het COA als geroepen kwam. 'Je krijgt in tijden van corona toch huur betaald voor momenten waarop de hal anders leeg staat, en het bijt je bedrijfsvoering niet.'