In het kort
- Nederland telt een groeiend aantal gebouwen die fungeren als post- en vestigingsadressen voor ondernemingen.
- Dat kunnen malafide bedrijven zijn, maar ook bijvoorbeeld eenmanszaken van ondernemers die hun huisadres geheim willen houden.
- Opsporingsautoriteiten koppelden miljarden euro’s aan verdachte transacties van bedrijven op dit soort locaties.
Op een donderdagmiddag eind januari is er zo weinig activiteit in de Amsterdamse Staringstraat dat er zelfs parkeerruimte is. En dat terwijl in deze straat vlakbij het Vondelpark meer dan 150 bedrijven staan geregistreerd. Op één adres, wel te verstaan, met nauwelijks 180 vierkante meter vloeroppervlak. Dat is zo op het oog niet duidelijk: er zijn geen naamplaatjes, de ramen zijn afgeplakt met een foto van een lege vergaderruimte en aan het plafond brandt één peertje.
Toch is hier een bedrijf gevestigd van de Russische oligarch Andrej Melnitsjenko en zijn familie. Hij is de rijkste man van Rusland, met volgens Forbes een geschat vermogen van $25 mrd. En hij geldt als een vertrouweling van president Vladimir Poetin, reden waarom de Europese Unie hem vrijwel meteen na de uitbraak van de oorlog in Oekraïne op een sanctielijst heeft gezet. Hoewel hij direct daarna zijn ondernemingen aan zijn vrouw heeft overgedaan, stelt de EU dat hij nog steeds van zijn bedrijven profiteert.
De Amsterdamse vestiging betreft een Nederlandse tussenholding van Melnitsjenko’s kunstmestgigant EuroChem. Die stond eerder geregistreerd bij een Amsterdams trustkantoor, maar is vorige zomer verhuisd naar de Staringstraat. Trustkantoren, die voor veelal buitenlandse partijen Nederlandse entiteiten beheren en besturen, mogen sinds 2022 geen zaken meer doen met Russische klanten.
Een vrouw die opendoet na een druk op de deurbel, vertelt met een Slavische tongval dat Melnitsjenko’s bedrijf hier inderdaad is gevestigd, ‘maar alleen voor de post’. Er komt volgens haar wel eens iemand de brieven halen, maar buiten haar werkt er niemand in het kantoor. Hoe komen de tussenholding van Melnitsjenko en andere bedrijven hier terecht? Op internet is niets te vinden over een bedrijf dat adverteert met een adresservice op deze locatie. ‘Een kantoor hoeft niet per se zichtbaar te zijn’, zegt de vrouw.
Klein hok
Het kantoortje in de Staringstraat is een van de vele zogenoemde virtuele kantoren die opduiken in een onderzoek van het FD naar bedrijfsverzamelgebouwen. Het FD analyseerde samen met databedrijf Company.info 3400 panden waar minstens 25 bedrijven staan ingeschreven. De afgelopen tien jaar groeide het aantal registraties in bedrijfsverzamelpanden met 400%. Die groei is twee keer zo groot als die van het totaal aantal Nederlandse bedrijven.
Een groot deel van de groei is toe te schrijven aan virtuele kantoren. Dat zijn locaties waar nauwelijks fysieke kantoorruimte wordt verhuurd, maar die ondernemers alléén gebruiken als post- of vestigingsadres. Dat laatste is verplicht voor een inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK).
Gespecialiseerde bedrijven, domicilieverleners in jargon, bieden ondernemers zulke adressen. Naar schatting van toezichthouder Bureau Toezicht Wwft zijn in Nederland zeshonderd domicilieverleners actief, op wier adressen tienduizenden bedrijven staan geregistreerd. De meeste virtuele kantoren zijn te vinden in de Randstad.
De sterke groei baart de autoriteiten zorgen. Uit een analyse van de Nationale Samenwerking tegen Ondermijnde Criminaliteit (NSOC), waaraan onder andere fiscale opsporingsdienst Fiod en de Belastingdienst meewerken, blijkt dat in de afgelopen vijf jaar voor €9,8 mrd aan verdachte transacties was te herleiden naar bedrijven op ‘risicovolle adressen’, waaronder flexkantoren.
Volgens autoriteiten die het FD sprak, is het te makkelijk een bedrijf in te schrijven in een flexkantoor. Ze kunnen zo een dekmantel zijn voor criminelen. De autoriteiten denken daarbij aan witwassen, drugshandel, coronasteunfraude en de huisvesting van malafide webshops.
Wat verklaart de groei van deze surrogaatkantoren? Hoe werkt het toezicht? Hoe ziet de markt voor aanbieders eruit? En wie zijn daarop actief?
Contactlenzen en gokkasten
Virtuele kantoorruimte wordt in Nederland aangeboden door grote partijen zoals Regus en Spaces, maar ook door ondernemingen van veel kleinere omvang. Soms is een hok van een lokale ondernemer al genoeg voor de huisvesting van honderden bedrijven. Je vindt zulke ‘vestigingen’ van Pijnacker tot Almelo.
Staringstraat 28, Amsterdam
Op deze locatie in Amsterdam van domicilieverlener XK Media zijn volgens het Handelsregister 164 bedrijven geregistreerd. Een van die bedrijven is EuroChem International Holding bv, onderdeel van kunstmestconcern EuroChem dat in handen is van de gesanctioneerde Russische oligarch Andrej Melnitsjenko en zijn familie.
De Nieuwe Erven 10, Cuijk
In Cuijk heeft dienstverlener Staete Vrijdaggevoel een kantoorpand met veertig units die worden verhuurd aan klanten. Er zijn volgens het Handelsregister ruim duizend bedrijven geregistreerd. Op deze locatie is tevens een PostNL Business Point gevestigd voor de klanten en buurtgenoten.
Poortland 66, Amsterdam
In november 2023 controleerde de politie samen met het Openbaar Ministerie, de Belastingdienst en de gemeente een locatie in Amsterdam waar negenhonderd bedrijven stonden geregistreerd. Meerdere ondernemingen op dat adres komen voor in politieonderzoeken, zo meldde de politie een maand eerder. Inmiddels staan er nog 775 bedrijven op dit adres geregistreerd.
Kwikstaartlaan 42, Zeist
In Zeist staat een van de twaalf vestigingen van domicilieverlener PriOffice. Volgens het Handelsregister zijn hier 260 bedrijven geregistreerd met een post- of vestigingsadres. Het bedrijf heeft ook PriPost in Pijnacker, dat de postverwerking doet voor veel klanten.
Jacob van Lennepkade 155, Amsterdam
Volgens het Handelsregister staan er 215 bedrijven geregistreerd op dit adres van aanbieder EasyKantoor. Op de website van EasyKantoor staat dat het bedrijf met vier vestigingen in totaal meer dan vijfhonderd werkplekken heeft. EasyKantoor heeft niet gereageerd op vragen van het FD.
Op een industrieterrein in het Brabantse Cuijk loopt ondernemer Kai Peters (38) door een voormalig kantoor van een lokale woningcorporatie. Hij kocht het gebouw met loods tien jaar terug en timmerde er veertig ‘units’ in.
Peters draait sloten om en laat het FD zien welke huurders hij heeft. Achter een witte deur de massagetafel van een beautysalon, verderop een goudhandelaar. Ook zitten hier een webshop in contactlenzen en een busverhuurder. Verder staan er fruitautomaten opgeslagen. Peters’ flexkantoor huisvest honderd ondernemers. Daarnaast staan er nog 900 andere bedrijven geregistreerd, maar de eigenaren daarvan ziet hij zelden of nooit.
Die ondernemers zitten hier vooral uit privacybescherming, zegt Peters. Het zijn bijvoorbeeld zzp’ers die de agressieve marketing van energieverkopers zat zijn. Ook buitenlandse bouwvakkers registreren er hun zaak, of influencers die zo een thuisadres afschermen. ‘Je hoeft maar één overijverige fan te hebben die je wil komen opzoeken.’
Hoewel Peters adverteert met ‘de beste prijs van Nederland’, wil hij ‘niet te boek staan als de commerciële jongen’ en een aanbieder ‘die iedereen klakkeloos aanneemt’. In januari wees hij naar eigen zeggen 60% van de aanmeldingen af. Hij ziet zeker ‘rotte appels’, zoals klanten die alleen contanten accepteren. ‘Daar willen wij niets mee te maken hebben.’
‘Eenmaal binnen, gebeurt er weinig’
Want uitbaters van virtuele kantoren kunnen te maken krijgen met criminelen. Domicilieverleners fungeren als poortwachter, wat onder meer inhoudt dat ze moeten voldoen aan de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Doen ze dat niet goed, dan zijn ze ‘kwetsbaarder voor het faciliteren van strafbare gedragingen’, stelt Bureau Toezicht Wwft. Zulke tekortkomingen in klantonderzoek ziet de toezichthouder regelmatig. De kennis van de Wwft-verplichtingen is over het algemeen gering.
Adresaanbieders moeten precies weten wie hun klanten zijn, een dossier aanleggen en aan een zogenoemde ‘monitoringsverplichting’ voldoen. Dat betekent: ook na het afsluiten van een contract alert zijn op wijzigingen. Zelfs bij grote, door en door professionele partijen gaat dit niet altijd goed, ziet NSOC. ‘Als je als klant eenmaal binnen bent, gebeurt er weinig aan klantmonitoring.’
Criminelen meten zich graag een ‘bonafide imago’ aan door bedrijven op te richten in virtuele kantoren, aldus het Riec Amsterdam-Amstelland, een samenwerking tussen politie, Belastingdienst en Openbaar Ministerie. Inschrijven op een virtueel adres en bij de KvK is zo gepiept. De kosten zijn ‘relatief laag, zeker indien er voorzien wordt crimineel geld in te zetten’, zegt een woordvoerder.
Duizend brieven per week
Bij adresaanbieder PriOffice in Den Haag hebben ze al heel wat rare dingen gezien, zoals iemand die duizend brieven per week kreeg. ‘Daar zit dan cash geld in’, vertelt directeur Ron Huijers. Jaren geleden stuitte hij zo op een illegale loterij. ‘In zo’n geval ben je ook alert op drugshandel, want dat is een reëel risico bij contante betalingen.’
PriOffice heeft inmiddels ruim 2150 vestigingsadressen verstrekt op twaalf locaties. Het bedrijf groeit nog iedere maand, zegt Huijers. Dat komt onder meer door eenmanszaken die sinds 2022 hun thuisadres kunnen afschermen mits ze een ander postadres registreren. Nu komen de klanten van PriOffice uit 128 landen, zegt medeoprichter Suzanna Strampraat. ‘Vroeger dachten we: dit is zo simpel, dát moeten we stil houden! Nu denken we: het is een succes, maar het is wel ingewikkeld.’
Klantcontroles kosten PriOffice naar schatting anderhalve ton per jaar, geld waarvan onder meer zes man IT-personeel betaald worden. Ook worden klanten voor registratie volautomatisch gecontroleerd. Gaan er alarmbellen af, dan stelt het bedrijf aanvullende vragen. Want het doel van PriOffice is ‘om niet in de ellende meegetrokken te worden’.
Ook de 68-jarige Luc Hoving ziet de explosieve groei van virtuele kantoren. Zijn bedrijf De Ring, met locaties in Eindhoven en Amsterdam, draait nu een kleine twee ton omzet per jaar, met winst. Daarvoor bedient hij om en nabij de 150 bedrijven. ‘Als je er veel meer doet, kun je er rijk mee worden. Je ziet daarom ook cowboys in de markt komen, types die “makkelijk”geld willen verdienen.’
Hoving ziet een prijzenslag. Waar hij ‘all-in’-pakketten aanbiedt voor domicilie met postverwerking à €69 per maand, ziet hij ook concurrenten die het voor ‘twee tientjes’ doen. ‘Het is onmogelijk om dat soort prijzen te bieden als je aan alle complianceverplichtingen wilt voldoen’, meent hij.
Algoritmes en AI
Daar denkt Kai Peters uit Cuijk anders over. Hij verklaart zijn scherpe prijzen, vanaf €25 per maand, met name uit het gebruik van software. Door eigen ‘algoritmes’ en ‘AI’ kan Peters controles doen met een ‘opschaalbaar’ team. En hij heeft basisregels: bedrijven in cannabis, crypto’s en de auto-industrie zijn bijvoorbeeld niet welkom.
Amsterdam
Bijna een derde van de bedrijfsverzamelgebouwen met meer dan honderd registraties is te vinden in Amsterdam. Deze panden staan vooral in het centrum, op de Zuidas en in Amsterdam-Zuidoost. Verder zijn Sloterdijk en Schiphol populair.
WTC
Het World Trade Center op de Zuidas herbergt de meeste bedrijven van Nederland. In de verschillende torens zijn volgens het Handelsregister in totaal ruim 2900 ondernemingen geregistreerd.
Ook in WTC Schiphol (1050 registraties), WTC Den Haag (650), WTC Rotterdam (530) WTC Utrecht (330) en WTC Almere (150) zitten veel bedrijven bij elkaar in één gebouw.
Luna Arena
Op sommige adressen in de hoofdstad zijn veel bedrijven geregistreerd, omdat op die locaties een trustkantoor is gevestigd. Die kantoren besturen en beheren bedrijven voor merendeels buitenlandse partijen, die in Nederland een vestiging willen hebben vanwege bijvoorbeeld fiscale voordelen. In het gebouw Luna Arena in Amsterdam-Zuidoost is trustkantoor TMF gevestigd met zo’n 1150 ondernemingen van klanten.
Amsterdam Offices
Aan de Keizersgracht zit Amsterdam Offices waar zo’n 550 bedrijven zijn geregistreerd. Naast een virtueel kantoor ‘met een prestigieus zakelijk adres’ zijn in dit pand ook ‘luxe werkplekken’ en vergaderruimtes in een ‘stijlvolle omgeving’ te huur.
De eigenaren baten nog twee van dit soort flexkantoren aan de grachten uit, maar zijn ook actief met domicilieverlening via Allspace in Amsterdam-Sloterdijk en twee locaties onder de noemer Easy Virtual Office.
Hoe ver adresaanbieders moeten gaan met de controles is niet duidelijk. De zestig pagina’s tellende ‘leidraad’ van Bureau Toezicht Wwft is niet juridisch bindend. ‘Er is een grijs gebied’, zegt Peters. Soms moet hij bijvoorbeeld ‘verscherpt cliëntenonderzoek’ doen, maar wat dat precies inhoudt is hem niet duidelijk. ‘Het geeft ruimte voor eigen inzicht.’
Hoogleraar Ondernemingsrecht aan de Radboud Universiteit Birgit Snijder-Kuipers begrijpt de vraagtekens. ‘Hoe ver moet je gaan met een monitoringsverplichting? Dat kun je zo ver oprekken als je wilt.’
Hoe de grootste verhuurder van flexkantoren en aanbieder van virtuele kantoren naar die monitoringsverplichting kijkt, blijft onduidelijk. Regus-moederbedrijf IWG laat enkel weten dat ‘alle klanten’ moeten voldoen aan ‘wettelijke vereisten voor alle geleverde diensten’.
Onderzoek in Amsterdam
De uitbater van het Amsterdamse kantoor waar een bedrijf van de Rus Melnitsjenko staat geregistreerd geeft evenmin duidelijkheid over de omgang met anti-witwasregels. Uit FD-onderzoek blijkt dat XK Media de adresaanbieder is, maar vragen blijven onbeantwoord. Ook Melnitsjenko’s EuroChem weigert commentaar.
Wel gebeurt er na het bezoek van het FD iets opmerkelijks: XK Media wordt halverwege februari failliet verklaard. Op diezelfde dag vallen opsporingsdiensten binnen bij een leegstaande villa in Amersfoort met 367 bedrijven, een andere vestiging van XK Media.
De villa is een voormalig kantoor van Blaustein CS. Dat is een trustbedrijf waarvan de vergunning in 2018 is ingetrokken. Oprichter Vadim B. is veroordeeld tot drie jaar celstraf vanwege belastingontduiking, mensensmokkel en het medeplegen van oplichting. Hij is in hoger beroep gegaan.
XK Media blijkt opgericht door een bedrijf van Vadim B., die niet heeft gereageerd op vragen van het FD. De recherche is vorig jaar een onderzoek gestart naar frauduleuze activiteiten van XK Media, zeggen een makelaar en een vastgoedbeheerder van het Amsterdamse pand tegen het FD. Volgens hen willen autoriteiten voorkomen dat partijen zich ‘zomaar’ kunnen vestigen op een adres. Het Riec geeft geen commentaar.
‘Ideale gelegenheid’
De makelaar en vastgoedbeheerder zien in XK Media een trustkantoor, terwijl dit bedrijf geen vergunning heeft. Dat hierover verwarring kan ontstaan, is niet zo vreemd. Domicilieverlening wordt een trustdienst als er aanvullende administratie wordt verricht, zoals het opstellen van een jaarrekening of de belastingaangifte.
De regels voor trustkantoren zijn de afgelopen jaren fors aangescherpt met het oog op het voorkomen van witwassen. Veel kantoren namen daarna afscheid van risicovolle klanten, waarvan er echter veel in Nederland zijn gebleven.
Het aanbieden van adressen in virtuele kantoren biedt ‘de ideale gelegenheid’ voor illegale trustdienstverlening, waarschuwt een Riec-woordvoerder. Het opsporen van overtredingen is lastig vanwege het beperkte toezicht op de sector van adresaanbieders. Opsporingsdiensten pleiten daarom voor een ‘registratieplicht’ voor domicilieverleners.
Ook wijst het Riec naar de Kamer van Koophandel. Die is verantwoordelijk voor bedrijfsinschrijvingen, maar heeft geen poortwachtersfunctie. De KvK controleert wel óf een bedrijf een huurovereenkomst overlegt met een virtueel kantoor, maar checkt niet de geldigheid ervan. Het Riec zou graag zien dat de KvK ‘twijfelachtige opgaven’ kan weigeren. Ook zou de KvK op verzoek van politie en Belastingdienst bedrijven meteen moeten kunnen uitschrijven of onderzoeken.
De KvK zegt voor zichzelf inderdaad een grotere poortwachtersrol te zien, met vooral aandacht voor onder meer huurovereenkomsten, domicilieverleners, bedrijfsverzamelgebouwen en trustkantoren. ‘Het gaat hierbij om controleren van informatie en niet om handhaving, opsporing of toezicht.’
Ook hoogleraar Birgit Snijder-Kuipers vindt dat de KvK ‘meer toetsingsmogelijkheden’ moet krijgen. ‘De KvK kan heel vroeg in het proces van bedrijfsinschrijvingen dingen naar voren halen die niet kloppen. Hoe eerder een fout wordt gespot, hoe beter. Als de trein eenmaal rijdt, is-ie doorgaans niet meer te stoppen.’
Controle in Amsterdam-West
Een opmerkelijke locatie in de top 10 is het verzamelgebouw van adresaanbieder Allspace, op een industrieterrein in het Amsterdamse Westelijk Havengebied. Afgelopen november stonden opsporingsambtenaren voor de deur bij Allspace, waar op dat moment meer dan 900 ondernemingen ingeschreven stonden.
Allspace stelt in een schriftelijke reactie dat het onderzoek ‘niets van doen’ heeft met haar ‘volstrekt legitieme’ onderneming, en dat het zich juist richt op ‘enkele klanten’ die niet zouden voldoen aan deponeringsverplichtingen. Allspace benadrukt dat na een eerdere controle van de Belastingdienst haar compliance-afdeling ‘flink opgeschroefd’ is. Er werken inmiddels vier fte, die ‘continu’ bezig zijn met het finetunen van strakke richtlijnen en beleid, en het controleren van klanten. ‘Wij voldoen, zo durven wij wel te stellen, volledig aan de Wwft-richtlijnen’.
Het Riec geeft aan recentelijk ‘een aantal bezoeken’ te hebben gedaan aan meerdere domicilieverleners om inzicht te krijgen in hun werkwijze en ze bewust te maken van een goede klantscreening, aldus een woordvoerder. ‘Aan deze bezoeken is door de domicilieverleners vrijwillig meegewerkt.’
‘Scherpere houding’ nodig van notarissen
De opsporingsautoriteiten wijzen op het belang van de notaris, die de oprichtingsakte van bedrijven dient te controleren. In de akte staat ook het adres waar een bedrijf zich wil vestigen. Volgens het Riec hebben de notarissen nu een te ‘beperkte’ informatiepositie voor adrescontroles. Tegelijkertijd vergt dit van de beroepsgroep een ‘scherpere houding’ en goed onderzoek, aldus een Riec-woordvoerder.
Bij adresaanbieder PriOffice ontstaan regelmatig discussies met notarissen, die volgens directeur Ron Huijers hun werk niet goed doen. Hij verhaalt over lakse controles, en zelfs vervalste huurovereenkomsten. ‘Het gebeurt dat bedrijven zich inschrijven op onze adressen terwijl ze geen klant van ons zijn’, aldus Huijers, die het ‘een hel’ noemt om de illegale registraties ongedaan te maken. PriOffice is nu bezig met het weg krijgen van 282 bedrijven, die zich ten onrechte op een van haar twaalf adressen hebben geregistreerd.
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) stelt dat in het verleden ‘enkele signalen ‘zijn ontvangen over tekort schietende adrescontroles. Naar aanleiding daarvan heeft de KNB leden gewezen op het belang hiervan. De KNB lobbyt nu voor ‘meer instrumenten’ voor de notaris om haar poortwachtersrol goed te kunnen vervullen, waaronder het instellen van een centraal aandeelhouderregister, en de mogelijkheid om elkaar onderling te waarschuwen voor — vermoedens van — fraude en witwassen bij geweigerde cliënten.
Verantwoording
Het FD heeft de afgelopen maanden onderzoek gedaan naar bedrijfsverzamelgebouwen, flexkantoren en virtuele kantoren. In samenwerking met Company.info is een lijst gemaakt van 3400 panden met meer dan 25 bedrijfsregistraties in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Het gaat hierbij om zowel post- als vestigingsadressen, exclusief vve-beheerders. Hieruit zijn trendgegevens over de afgelopen tien jaar gekomen.
Het FD heeft zich daarna gericht op de 415 locaties met meer dan honderd registraties en is in gesprek gegaan met verschillende adresaanbieders, ook wel domicilieverleners genoemd. Ook is gesproken met experts op het gebied van vastgoed en ondernemingsrecht.
Daarnaast heeft het FD gesprekken gevoerd met opsporingsinstanties NSOC (Nationale Samenwerking tegen Ondermijnende Criminaliteit ) en Riec (Regionale Informatie- en Expertise Centrum) Amsterdam-Amstelland. Dit zijn samenwerkingsverbanden van onder meer politie, justitie, Fiod, Belastingdienst en Douane waar speciale teams onderzoek doen naar domicilieverlening en bedrijfsverzamelgebouwen.
Verder heeft het FD vragen gesteld aan de toezichthouder op domicilieverleners Bureau Toezicht Wwft, notarisorganisatie KNB, en de Kamer van Koophandel.